Pasos a seguir al comprar un inmueble:
Hace cerca de tres años fueron apresados y sometidos a la justicia los integrantes de una banda que estafó al pelotero Julio Lugo, con la venta de unos terrenos por 50 millones de pesos, en el sector Las Praderas, a través de títulos falsificados.
Otras bandas dedicadas a la misma práctica han sido desmanteladas, algunas de estas integradas por abogados, notarios y ex empleados de la jurisdiccióninmobiliaria.
Los fraudes han sido motivo no solo de sometimientos judiciales sino de la suspensión de jueces, cancelación de exequátur de abogados y notarios, y cancelación de empleados.
Aunque el desmantelamiento de esas redes y loscontroles impuestos han contribuido a disminuir los fraudes, todavía constituyen un problema pendiente de solucionar.
En la oficina del Abogado del Estado están en proceso diez investigaciones sobre falsificaciones de títulos correspondientes a inmuebles del Distrito Nacional y de las provincias La Altagracia, Santo Domingo y San José de Ocoa.
Si las evidencias reúnen las condiciones para un sometimiento judicial, apoderará al tribunal correspondiente, informó el abogado del Estado, Fermín Casilla Minaya. Si no procede, dice, archivarán los expedientes y comunicarán la decisión a la Dirección de Registro de Título. Y aunque el abogado del Estado resalta que las falsificaciones han disminuido entre 80 y 90 por ciento, en el 2012 han tramitado diez sometimientos judiciales, y 20 en el 2011.
“Ahora hay más seguridad jurídica. Las personas que tienen un inmueble pueden estar tranquilos”, subrayó.
Casilla Minaya resalta que han sido destruidas las bandas de falsificadores que existían y apresado a la mayoría de sus integrantes.
Citó que están presos los integrantes de una banda que se dedicaba a falsificar títulos en Higu¨ey. Está preso, en otro caso, Edwin Baquero, el cabecilla de otra que falsificó el título de propiedad del terreno vendido al pelotero Julio Lugo.
Registro necesario
La abogada Milannys Méndez recomienda registrar su inmueble por ante la Dirección de Registro de Título tan pronto lo compre, para evitar ser afectado por un fraude y, al mismo tiempo, proteger jurídicamente la inversión. Una vez realizada esta gestión, agrega, el Estado es garante de su propiedad, a la luz de la Constitución y la ley 108-05 sobre RegistroInmobiliario.
Mientras no se haga ese registro, la persona podrá tener la posesión del inmueble, pero no un título a su nombre que lo acredita como verdadero propietario.
“Lo mismo, cuando usted adquiere un inmueble es importante hacer la correspondiente transferencia por ante el Registrador de Título correspondiente, con el pago de sus impuestos, pues esto es lo que le da la publicidad al mismo y protege sus derechos”, precisó.
Sugiere también solicitar el deslinde de su inmueble por ante la Dirección de Mensuras Catastrales como paso previo para su registro, gestionando los servicios de un agrimensor. Ese proceso, sostiene, no solo constituye una ventaja, sino una obligatoriedad, de conformidad con la ley de registro inmobiliario.
Controles
Casilla Minaya explicó que el Registro Inmobiliario exige una serie de requisitos para poder ejecutar una transferencia de un inmueble a un nuevo propietario y para aceptar la declaración de pérdida de un título.
Se exige que acuda el propietario, y en caso de acoger un poder para retirar un certificado de título se cita al notario para que diga si la firma fue puesta en su presencia, porque, según argumentó, muchas veces le roban el sello al notario y le falsifican la firma.
A través de la oficina del abogado del Estado se han detectado algunas irregularidades cuando se gestionan las transferencias de los títulos, desde el momento en que se solicita la protección policial para sacar a quien ocupa el bien, ya sea para cercar, para tomar posesión del inmueble o suspender trabajosque se estén haciendo.
“Cuando llega la policía a ese lugar, si el inmueble tiene otro dueño, ese dueño se aparece con el título en la mano, lo citamos aquí; y cuando investigamos, uno de los dos títulos tiene que ser falso”, señaló .
Cuando Registro de Título entiende que hay un documento que puede tener vicios de falsedad, se lo envía para que lo investiguen.
Pero en otros casos, según expresó Casilla Minaya, las indagaciones se hacen a iniciativa del Abogado del Estado, que en ocasiones se auxilia del Instituto Nacional de Ciencias Forenses (Inacif) para que certifique si es falso o no. Con ese documento apodera al ministerio pú- LISTÍN DIARIO blico en la jurisdicción que corresponda.
Ministerio públicoCasilla Minaya explicó que la función principal del abogado del Estado, como ministerio público en la jurisdicción inmobiliaria, es de revisión en el proceso por causa de fraude; de las litis en terrenos registrados cuando es contra el Estado dominicano o es abierta por el Estado dominicano.
Indica que cuando se trata de falsificaciones actúa como ministerio público normal.
Explicó que hace la investigación, reúne las evidencias, solicita las órdenes de arresto y apodera al fiscal correspondiente de la jurisdicción donde se encuentre el inmueble, para que proceda al sometimiento del infractor.
“No representamos al Estado en la jurisdicción en los procesos penales, porque los tribunales de la jurisdicción inmobiliaria no están conociendo acciones penales”, dice.
En cuanto a las penas, el artículo 113 de la ley 108-05 consigna que las infracciones que se cometen en la jurisdicción inmobiliaria son las mismas contempladas en el derecho común, y conllevan iguales sanciones.
LAS MEDIDAS PARA PROTEGER INVERSIÓN
Basada en el artículo 90 de la ley 108-05 que establece que el registro inmobiliario constituye derechos, la jueza Catalina Ferreras Cuevas advierte sobre las actuaciones irregulares que podrían ocurrir cuando se guarda en casa un contrato de compra-venta sin ser registrado. Una de estas sugiere que quien venda saque un título por pérdida y con eso le venda a otra persona. Si esa persona ejecuta y no se prueba la buena fe del segundo comprador, el primero se queda sin derecho.
Si se posee el inmueble, pero no ha sido transferido, puede llegarle una demanda en desalojo.
Con ese inmueble se pueden inscribir hipotecas, porque está en el comercio. “Todo el que compra y no inscribe está poniendo en riesgos muy serios su inversión”, dice. El comprador tiene que gestionar también una certificación actualizada de registro de título, como manda el artículo 104 de la ley. De esa forma, podrá confirmar que al momento de inscribir su contrato de compra-venta no había nadie registrado. Esa certificación no se puede botar, porque es parte de su seguridad jurídica inmobiliaria.
Con ese documento, dice la jueza, usted puede probar a un tercero que aparezca en 20 ó 30 años que cuando adquirió el bien estaba limpio de cargas, gravámenes e imposiciones y le garantizará quedar bien parado ante una posible demanda por cualquier persona que diga que tenía un derecho inscrito.
Aconseja que esa certificación se anexe al título que le sea expedido, cuando realice su transferencia, y nunca debe desaparecer.
Recomienda, además, revisar que el inmueble que le están vendiendo técnicamente es el mismo, porque le pueden estar vendiendo en un sitio diferente al que señala el certificado de título.
Tiene que coincidir el terreno que le están vendiendo, según la designación catastral, con el lugar donde lo están ubicando. Por eso, cuando compre, debe asistirse de un agrimensor e ir al lugar del terreno y, si es posible, entrevistar a los vecinos.
“En materia inmobiliaria, toda indagatoria, toda investigación, es poca”, dice la jueza coordinadora del Tribunal de Tierras de la Jurisdicción Original del Distrito Nacional.
